¿Cuáles son algunas leyes de MOFA que uno debería saber en Mumbai?

. Introducción
1.1 La Ley de Propiedad de Pisos de Maharashtra (Regulación de la Promoción, Construcción, Venta, Administración y Transferencia), 1963 (“el MOFA“) se ha promulgado para regular la promoción, construcción, venta, administración y transferencia de pisos vendidos en propiedad. dentro del estado de Maharashtra. El MOFA es una pieza legislativa importante, ya que establece las responsabilidades de los desarrolladores / constructores de bienes raíces con respecto a los pisos vendidos por ellos y, por el contrario, los derechos de los compradores de pisos dentro del Estado.

II Definiciones importantes
El MOFA establece ciertas definiciones importantes.

2.1 plano
El MOFA define el término como:
a) Un local separado y autónomo,
b) Que se usa o se pretende que se use como Residencia, oficina, sala de exposición, tienda, godown, transporte de cualquier industria o negocio, incluido un garaje.
c) Y el local forma parte de un edificio.

El término piso también incluye un apartamento. La Explicación de la definición establece que incluso si se realiza un acuerdo separado de baño, lavado, sanitario, etc., entre dos o más locales, se considerará que son independientes y autónomos.

Por lo tanto, para ser interpretado como un plano, todos los ingredientes anteriores deben cumplirse. Esta es una definición importante porque si un local no se considera plano, las disposiciones del MOFA no se aplican. Un error común es que las disposiciones del MOFA solo se aplican a locales residenciales.

2.2 Promotor
La segunda definición más importante es la del término “promotor”. Se define para significar una persona:
a) Quién construye o hace que se construya.
b) Un bloque o edificio de pisos o apartamentos.
c) Por vender todos o alguno de ellos a una Compañía, Sociedad Cooperativa, Asociación de Personas.

Las tres extremidades de la definición son importantes y las tres deben estar satificadas para que una persona sea promotora. El término promotor incluye a sus cesionarios y, por lo tanto, si una persona asigna sus intereses en la tierra a otra persona, el cesionario se convertirá en promotor. En el caso de que el constructor y la persona que vende los pisos sean diferentes, ambos son promotores. La decisión del Tribunal Superior de Bombay en el caso de Ramniklal Kotak v. Varsha Builders AIR 1992 Bom 62 es muy relevante en este tema. Un simple contratista del constructor no entraría en la definición del término.

III. Responsabilidades / responsabilidades del promotor
3.1 S.3 del MOFA impone responsabilidades onerosas a un promotor que construye un edificio de pisos que deben ser “tomados en propiedad”. Es extraño que, aunque el término “base de propiedad” se haya utilizado en el MOFA, no se haya definido en ninguna parte. Las responsabilidades del Promotor u / s. 3 son los siguientes:
a) Hacer una revelación completa y verdadera de
(i) Su título de propiedad de la tierra junto con un certificado de título y una entrada en la Tarjeta de Propiedad de la misma.
(ii) Todos los gravámenes sobre la tierra.
(iii) Todos los gastos de la propiedad: tasas, impuestos municipales, cesiones, etc.
(iv) Los detalles prescritos en todos los anuncios de venta de pisos.
(v) La naturaleza de los accesorios, accesorios, ascensores, materiales utilizados en la construcción del edificio, etc.

b) Especifique por escrito:
(i) Fecha en que se cedería la posesión del piso.
(ii) La naturaleza precisa de la organización de los compradores planos que se formarán a los que se transmitirá el título, por ejemplo, empresa, sociedad cooperativa.

c) No se separará de la posesión hasta que se reciba un Certificado de finalización de la Corporación Municipal.

d) Dar inspección con 7 días de anticipación de los planos y especificaciones aprobados.
e) Mantener una lista de pisos tomados o acordados con detalles prescritos.

3.2 El Promotor es responsable de pagar todos los gastos, incluidos los impuestos con respecto a los apartamentos, hasta que transfiera la propiedad a los propietarios / sociedad / empresa del apartamento, etc.

3.3 Una vez que los planes y especificaciones aprobados se divulguen a los compradores del piso, el promotor no puede, sin el consentimiento previo del comprador, realizar modificaciones o adiciones en las estructuras de los pisos. En caso de que el comprador del piso notifique cualquier defecto en el edificio / materiales utilizados / cualquier cambio no autorizado, etc. dentro de los 3 años posteriores a la toma de posesión, el promotor, si es posible, rectificará el mismo sin costo alguno.

3.4 Si el promotor no cede la posesión del piso según la fecha especificada en el acuerdo o cualquier otra fecha acordada o en caso de cualquier razón fuera del control dentro de un período prolongado de 6 meses, el promotor será responsable a pedido reembolsará las cantidades recibidas por él junto con un interés del 9% anual hasta la fecha del reembolso.

3.5 Después de la ejecución del acuerdo de venta, el promotor no puede crear ninguna hipoteca / cargo en el piso sin el consentimiento del comprador del piso.

IV. Registro de acuerdos
4.1 U / s. 4 del MOFA, antes de aceptar cualquier pago como anticipo o depósito de un comprador fijo, el Promotor tiene la responsabilidad de ejecutar un acuerdo por escrito en el formato prescrito con cada comprador plano y de registrar este acuerdo bajo la Ley de Registro. Además, el monto del depósito o anticipo no puede exceder el 20% del precio de venta. Nosotros. 5 el Promotor debe mantener cuentas bancarias separadas de las sumas tomadas como anticipo o depósito y las mantendrá para el propósito para el cual fueron tomadas. La decisión del Tribunal Superior de Bombay en el caso de Ramniklal Kotak v. Varsha Builders, AIR 1992 Bom 62 es relevante a este respecto:
“Para evitar que un Promotor efectúe ventas falsas y poner un cheque a las malas prácticas cometidas por los Promotores con respecto a las ventas y la transferencia de pisos, la Legislatura ha estipulado que el Promotor deberá:
a) No aceptar ninguna suma o dinero como anticipo o depositar más del 20% del precio de venta;
b) Celebrar un acuerdo por escrito con cada propietario de piso individual “.

El Tribunal Superior de Bombay en el caso de la Asociación de Propietarios de la Casa de Comercio v. Vishnidas Samaldas (1981) 83 Bom. LR 339 sostuvo que las disposiciones de s. 4 son obligatorios y no de naturaleza de directorio.

4.2 Los detalles prescritos con respecto al Acuerdo que se especifica en el Formulario V son los siguientes:
a) La fecha en la cual la posesión del piso sería entregada
b) El área de la alfombra y el área del balcón del piso (se muestran por separado)
c) El precio del piso junto con las cuotas en las que se paga
d) La naturaleza precisa de la organización de los compradores planos que se formarán
e) La naturaleza, extensión, descripción y porcentaje de interés indiviso en las áreas e instalaciones comunes.
f) Las copias del certificado de título, extracto de la tarjeta de propiedad, planos aprobados, etc.

4.3 S.4A establece que incluso si algún acuerdo no está registrado u / s. 4 del MOFA, es admisible como evidencia en una demanda por desempeño específico o como evidencia por desempeño parcial u / s. 53A de la Ley de Transferencia de Propiedad. Esta sección se insertó para anular la decisión del Tribunal Superior de Bombay en el caso de los Propietarios de la Casa de la Asociación de Comercio v. Vishnidas Samaldas de que los acuerdos no registrados son totalmente inválidos y nulos ab initio y no crean derechos entre las partes.

V. Transmisión del título.
5.1 U / s. 10 del MOFA, tan pronto como el número mínimo de personas requeridas para formar una sociedad cooperativa o una empresa hayan tomado planos, el promotor debe presentar en el plazo de 4 meses la solicitud para la formación de una sociedad cooperativa o una empresa. Esta sección reconoce a una empresa como una forma válida de organización en lugar de una sociedad. El promotor debe entonces u / s. 11 transmiten su título a dicha organización de tomadores de planos dentro de los 4 meses posteriores a la fecha de formación de la sociedad o la empresa (siempre que no se haya acordado una fecha).

VI. Delitos
6.1 Cualquier promotor culpable de contravención de s.3 (responsabilidades generales), s.4 (registro del acuerdo), s.5 (mantenimiento de cuentas separadas para depósitos), s.10 (formación de la sociedad o empresa) o s.11 (traspaso del título), en caso de condena, será castigado con un plazo de hasta 3 años y / o una multa.

6.2 Cualquier promotor que cometa una infracción penal de confianza con respecto a cualquier anticipo o depósito que se le haya otorgado para fines específicos deberá, en caso de condena, ser castigado con un plazo de hasta 5 años y / o una multa. La pena por contravenir cualquier otra disposición de la Ley, en caso de condena, es un plazo de hasta 1 año y / o una multa de hasta Rs. 10,000.

VII. Responsabilidades de los directores
7.1 Las responsabilidades de los directores de una empresa que actúa como promotor de un edificio, etc. son muy onerosas. Deben ser extremadamente cuidadosos y cautelosos en el ejercicio de sus funciones, ya que las sanciones previstas en la Ley son muy severas y en la mayoría de los casos resultan en encarcelamiento.

7.2 La Ley también establece que cuando la persona que comete un delito es una empresa, entonces toda persona que en el momento del delito era responsable de la conducción de los negocios de la empresa, así como de la empresa, sería directamente responsable de ser castigada.

7.3 Además, cualquier director con cuya complicidad, negligencia o consentimiento activo cualquier delito haya sido cometido por la empresa, también se considerará culpable del delito y será responsable de ser procesado y castigado.
Aquí hay algunos consejos al comprar una nueva casa o edificio.

Aprobaciones de diferentes departamentos (si el constructor recibió aprobaciones de varios departamentos)
1. Aprobaciones del municipio / corporación municipal.
2. Aprobación de las autoridades aeroportuarias.
3. Aprobación de tableros de electricidad.
4. Aprobación de las autoridades de desarrollo del área.
5. Aprobación de las juntas de control de contaminación.
6. Aprobaciones de bosques y agricultura.

fuente

Ley de propiedad de planos (Mofa)